812
600-90-20

Ответы на вопросы

Могу ли я сдавать свой апартамент самостоятельно?

Да. Но при самостоятельной сдаче в аренду:
– УК не несет ответственности за состояние вашего апартамента, не проверяет комплектность пакета арендатора.
– Служба ресепшн может только выдавать ключи, но не принимать деньги.
– Вы самостоятельно работаете с системами бронирования.
– Вы самостоятельно регистрируетесь в Роспотребнадзоре в качестве организации, предоставляющей услуги средств размещения (гостиничного оператора), и проходите классификацию (до лета 2021 года все организации, предоставляющие услуги средств размещения, должны пройти классификацию).
– Ваши гости (так же как и собственники апартаментов) могут получить полный набор услуг через стойку ресепшн, однако на услуги службы клининга и технической службы не распространяются корпоративные тарифы от УК (цена выше).

Почему апартаменты сейчас сдаются в аренду дороже квартир?
Апарт-отель/комплекс апартаментов :
– Изначально спроектирован для арендного бизнеса, в одном комплексе также присутствует ряд важных для гостей сервисов.
– УК берет на себя заботы по привлечению гостей, маркетингу, позиционированию объекта на рынке.
– УК работает с корпоративными клиентами и привлекает бизнес– и тур– группы, которым нужно комплексное обслуживание, а также предоставление всей бухгалтерской документации/прозрачность расчетов.
– УК имеет свои стандарты и технологии для повышения эффективности работы объекта и привлечения гостей.

Почему обычные квартиры теряют инвестиционную привлекательность:
1) Гости привыкают к повышенному сервису.
2) До 2021 года все собственники, сдающие квартиры в аренду, должны:
– Зарегистрироваться в качестве ИП;
– Встать на учет в Роспотребнадзоре в качестве операторов , предоставляющих услуги малых средств размещения (квартиры) и пройти классификацию на «звездность»;
– Поставить кассы (в т.ч. онлайн-кассы) и открыть соответствующие банковские счета, провести инкассацию или в дальнейшем проводить инкассацию;
– Отчитываться перед ФНС, ФСС, ФМС;
– Существует вероятность проверок от Роспотребнадзора, СЭС.

Что насчет мебели и техники?
По объекту разработан перечень необходимой техники, мебели, посуды и текстильных принадлежностей – пакет арендатора.
Пакет арендатора отвечает всем запросам гостей по наполнению номеров.
Так как пакет арендатора формировался исходя из опыта и практики управления апарт-отелями, он учитывает не только пожелания гостей, но и удобство эксплуатации мебели и техники и, главное, долговечность мебели.
Мебель отвечает всем отельным требованиям к износу и включает в себя кухонную зону, зону отдыха, рабочую зону.
Посуда, текстиль и расходные материалы включены с запасом и возможной ротацией (напр. два комплекта белья – один в номере, один в кладовке).
Приобретение пакета арендатора оформляется стандартным ДКП.
Номера, сдающиеся через УК, должны быть оснащены полным пакетом арендатора.

Налоги на апартаменты.
Налог на имущество:
– 0,1% от кадастровой стоимости.
– Как правило, кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже реальной – около 1500 000-1 800 000 рублей за квартиру-студию.
Налог на прибыль от сдачи:
– Собственник платит самостоятельно.
– Имеет смысл открыть ИП, заключить договор с УК и платить налог 6%.

Коммунальные платежи и эксплуатация.
Коммунальные услуги разделены на две части.
Фиксированные платежи в ТСН («взносы в кооператив» в таблицах
программ доходности): 96,12 рублей за кв. метр площади апартамента.
Платежи по счетчикам:
Вода, электроэнергия, тепло – в соответствии с потреблением.
При аренде по долгосрочной программе – платежи по счетчикам осуществляют гости (арендаторы).
При аренде по краткосрочной – платежи вычитаются из дохода собственника.

А что такое кооператив? ТСН?
ТСН (товарищество собственников недвижимости) – аналог ТСЖ в жилых домах, он же «кооператив». ТСН – коллективный орган управления многособственническими объектами, по сути, являющийся высшим органом по принятию решений. ТСН занимается обслуживанием общедомового имущества. Все собственники платят взносы в ТСН (на данный момент – 96,12 рублей за кв. м. принадлежащей площади) на содержание этого имущества.
Общедомовое имущество:
– Водопроводные стояки, система пожарной безопасности, СКУД.
– Коридоры.
– Прилегающая и дворовая территории.
– Капитальные конструкции.
– Лифты.
Взносы в ТСН также идут на:
– Содержание службы ресепшн.
– Содержание службы охраны.
– Проведение клининга мест общего пользования.
– Техническое обслуживание общедомового имущества.