812
600-90-20

Ответы на вопросы

Могу ли я сдавать свой апартамент самостоятельно?

Да. Но при самостоятельной сдаче в аренду:
– УК не несет ответственности за состояние вашего апартамента, не проверяет комплектность пакета арендатора;
– Служба ресепшн может только выдавать ключи, но не принимать деньги;
– Вы самостоятельно работаете с системами бронирования;
– Вы самостоятельно регистрируетесь в Роспотребнадзоре в качестве организации, предоставляющей услуги средств размещения (гостиничного оператора) и проходите классификацию (до лета 2021 года все организации, предоставляющие услуги средств размещения, должны пройти классификацию);
– Ваши гости (так же как и собственники апартаментов) могут получить полный набор услуг через стойку ресепшн, однако на услуги службы клининга и технической службы не распространяются корпоративные тарифы от УК (цена выше).

Почему апартаменты сейчас сдаются в аренду дороже квартир?
Апарт-отель/комплекс апартаментов:
– Изначально спроектирован для арендного бизнеса, в одном комплексе также присутствует ряд важных для гостей сервисов;
– УК берет на себя заботы по привлечению гостей, маркетингу, позиционированию объекта на рынке;
– УК работает с корпоративными клиентами и привлекает бизнес– и тур– группы, которым нужно комплексное обслуживание, а также предоставление всей бухгалтерской документации/прозрачность расчетов;
– УК имеет свои стандарты и технологии для повышения эффективности работы объекта и привлечения гостей.

Почему обычные квартиры теряют инвестиционную привлекательность:
1) Гости привыкают к повышенному сервису.
2) До 2021 года все собственники, сдающие квартиры в аренду, должны:
– зарегистрироваться в качестве ИП;
– встать на учет в Роспотребнадзоре в качестве операторов, предоставляющих услуги малых средств размещения (квартиры) и пройти классификацию на «звездность»;
– поставить кассы (в т.ч. онлайн-кассы) и открыть соответствующие банковские счета, провести инкассацию или в дальнейшем проводить инкассацию;
– отчитываться перед ФНС, ФСС, ФМС;
– существует вероятность проверок от Роспотребнадзора, СЭС.

Что насчет мебели и техники?
По объекту разработан перечень необходимой техники, мебели, посуды и текстильных принадлежностей – пакет арендатора.
Пакет арендатора отвечает всем запросам гостей по наполнению номеров.
Так как пакет арендатора формировался исходя из опыта и практики управления апарт-отелями, он учитывает не только пожелания гостей, но и удобство эксплуатации мебели и техники и, главное, долговечность мебели.
Мебель отвечает всем отельным требованиям к износу и включает в себя кухонную зону, зону отдыха, рабочую зону.
Посуда, текстиль и расходные материалы включены с запасом и возможной ротацией (например, два комплекта белья – один в номере, один в кладовке).
Приобретение пакета арендатора оформляется стандартным Договором купли-продажи.
Номера, сдающиеся через УК, должны быть оснащены полным пакетом арендатора.

Налоги на апартаменты.
Налог на имущество:
– 0,1% от кадастровой стоимости.
Как правило, кадастровая стоимость апартаментов в разы ниже реальной – около 1500 000-1 800 000 рублей за квартиру-студию.
Налог на прибыль от сдачи:
– собственник платит самостоятельно.
Имеет смысл открыть ИП, заключить договор с УК и платить налог 6% (при УСН).

Коммунальные платежи и эксплуатация.
Коммунальные услуги разделены на две части.
Фиксированные платежи в ТСН («взносы в кооператив» в таблицах
программ доходности): 102 рубля за кв. метр площади апартамента.
Платежи по счетчикам: вода, электроэнергия, тепло – в соответствии с потреблением.
При аренде по долгосрочной программе – платежи по счетчикам осуществляют гости (арендаторы).
При аренде по краткосрочной программе – платежи вычитаются из дохода собственника.

А что такое кооператив? ТСН?
ТСН (товарищество собственников недвижимости) – аналог ТСЖ в жилых домах, он же «кооператив». ТСН – коллективный орган управления многособственническими объектами, по сути, являющийся высшим органом по принятию решений. ТСН занимается обслуживанием общедомового имущества. Все собственники платят взносы в ТСН  на содержание этого имущества.
Общедомовое имущество:
– Водопроводные стояки, система пожарной безопасности, СКУД;
– Коридоры;
– Прилегающая и дворовая территории;
– Капитальные конструкции;
– Лифты.
Взносы в ТСН также идут на:
– Содержание службы ресепшн;
– Содержание службы охраны;
– Проведение клининга мест общего пользования;
– Техническое обслуживание общедомового имущества.